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2022年是深圳楼市的“捡漏”之年。

一边是房价跌回三年前，一边是深圳超级高端买家同比大涨。

楼市冷淡，受影响的似乎只有刚需买家。

深圳房价回到三年前

2022年已经结束，深圳楼市的成交数据也跌到了冰点。

二手房全年成交仅21701套，比2008年经济最冷淡的一年成交还低，但新房方面，成交却又比2017年、2018年更高。

一方面说明相比二手房，限价的新房更受市场关注，新房限价导致了“打新”潮。

另一方面这是政策深度调控的结果，二手房成交困难，更多的是因为政策压制住了置换的需求。

于是从去年开始，深圳新房成交的总套数，就比二手房成交总套数高出一大截。

成交量跌趴，衡量市场价的二手房价格也出现了大幅回调。

相比2020年，2022年深圳楼市二手房均价已回到3年前。

2020年1月深圳二手房均价约64343元/㎡，2022年12月深圳二手房均价约57345元/㎡。

但实际上，深圳的房价不仅回到三年前，更是回到了2019年3月以前。

根据野天鹅数据显示，2019年3月深圳二手房均价约58431元/㎡ ；2019年2月前，深圳二手房房价约为54968元/㎡。

其中，不少小区更是一跌再跌。

比如以学区为代表的学区房，自从深圳推行集团化办学，多校划片政策，叠加本身就不好的冷冻市场，成交腰斩的也不罕见。

深圳实验初中+百花小学学区的金茂礼都，2021年5月历史成交单价高峰曾冲到31.13万/平，如今2022年12月不仅跌回14.17万/平，回撤幅度高达54.48%，比2020年3月22.5万/平的历史成交价还低。

比如豪宅地段的香蜜，深圳福田最核心的地段也没扛住这波回跌。

以小户型为主+香蜜湖明德学位上车盘的香蜜湖豪庭，2020年11月历史成交单价高峰去到21.65万/平，但2022年12月回落到12.9万/平，回撤幅度高达40.42%，比2020年1月17.55万/平的历史成交价还低。

英雄对这样的小区做了简单的梳理，基本上前期炒作风头比较猛的小区，都已经大幅回落，并且回落的价格绝大部分也已经比2020年以前还要低。

所以，就绝大部分单个小区而言，成交单价跌回三年前已经成定局。

托住楼市的，不是刚需而是高端买家

虽然2022年的深圳楼市是有史以来最惨淡的一年，但仍然有56142批买家托起了整个深圳楼市。

一边是深圳刚需不够用，另一边则深圳的超级买家用实力撑住了深圳的高端市场。

虽然深圳无论是高端房产还是刚需房产成交，都下跌了不少，但根据克而瑞数据显示超过千万的新房成交套数还是达到了6463套。

甚至总价超过3000万的新房成交达到487套，同比涨了183%；总价超过5000万的新房成交达到了94套，同比涨幅达到129%。

而深圳2022年全年新房成交为34441套，超千万的买家占比达到了18.8%。

这说明总价1000万以上的房产，已经不能算豪宅，只能算置换级别的房产。

并且相比置换群体，超级高端买家的实力深不可测，但是能够满足这些群体的新房住宅实际上并不多。

这点从深圳超10万+/平以及15万+/平的新房成交量也有所体现。

就深圳而言，2022年新房中超10万+/平的新房成交达到了4030套，比2021年的成交还多8%，超过15万+/平的新房成交也比去年增加了29%。

所以可以看到，招商仕林臻邸、华润城润玺花园二期、中心天元、天健天骄西筑、招商玺家园、颐城栖湾里、颐城瑧湾悦家园、深铁懿府均价超过10万+/平的新房，实际开盘当天都卖得七七八八，个别甚至“日光”。

这些数据都意味着，对于政策市场，限制的只有刚需或者置换群体，而深圳的超级高端买家反而没怎么受到影响。

同时也说明，深圳的超级高端买家，反而更看好2022年的深圳楼市，才造就这种逆市热成交的现象。

但市场下行阶段，即便是超级高端的买家，同样也是更热衷“打新潮”，对二手房避之不及。

从2016年到2022年深圳二手房总价>；1000万的成交套数，从2020年10144套的高峰掉到了2022年的2014套。

并且相比过去6年，深圳超1000万的二手房成交，2022年是“冰点”之年。

所以 深圳的超级高端买家是受政策或市场影响最少的那一拨人。

而这一拨人，恰恰也是深圳楼市2022年“捡漏”动作最明显的人。