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气愤，这两天看到位于福田区福沙路中洲湾迎海的骚操作，真的让英雄惊掉了下巴。

有读者反映，看房可以提前交诚意金锁房。

本来下午在准备看盘的时候，微信头像闪了，点开一看的时候，英雄心里狠狠地沉了一下。

一位读者朋友给英雄发消息说看了中洲湾迎海，还交了钱。

但是作为新房，还没备案就已经开始收诚意金，这不合逻辑。

现在价格还没有经过备案，就已经看到很多提前交钱锁房的消息满天飞。

因为在不同的买房群基本都能看到“给100万还可以直接锁房”的消息，连具体价格也已经放出。

而且鲨鱼还看到有人冲着价格便宜，已经购房成功，买了中洲湾迎海的高楼层看海户型，刚好1KW三房。

带着疑问，英雄特意电话联系了中洲湾迎海的营销中心核实了一番，顺便帮这位读者朋友探探风，到底是个什么情况。

得到的反馈，着实为已经交了钱的客户，捏了一把汗。

而案场销售回复有两个重点：第一6.6万/平起的价格不知道从哪里来；第二项目以住建局备案平台备案价为准。

这样一来，已经交钱的读者朋友，买房的风险就太大了。

有人交了诚意金是真的，有人购房成功也是真的， 所以在这里，鲨鱼替广大购房者问中洲湾迎海问几个问题：

1、备案价还没出来就已经知道价格，还能肆无忌惮地通过这么多自媒体宣传，还有没有合规意识？

2、没备案，没开盘就已经有人购房成功，难道中洲湾迎海可以成为深圳第一个不用摇号的新房？是谁给的特权？

3、提前收取诚意金的合规性根据的是什么？为什么诚意金的钱是进公司账户而不是进监管账户？

4、将来备案价正式推出，摇号正式启动，已经交钱的客户没有选到自己想要的房源，敢问提前收取的诚意金如何收场？广大购房者的权益，到底谁来保障？

5、中洲到底把购房者的权益放哪了？

对已经交了钱的购房者而言，项目要到2025年年底才能交房，能不能如期拿到备案都还两说。

既然中洲湾迎海官方都已经否认6.6万/平起的价格，否认已经开盘，那么广大买房人就要注意了，交出去的锁房钱，是不是到了中洲湾迎海的官方手上，就算交到中洲湾迎海官方的手里，没有进入监管账户，也要警惕。

多少新房到预售资金不翼而飞，最后导致项目烂尾的。

否则也不排除上百万的诚意金就这么打水漂的可能！！！

虽然中洲湾迎海官方否认了6.6万/平起的价格，但不得不说，这把营销已经做到位。

市场这池水，已经被中洲湾迎海搞得沸沸扬扬。

一次性付款9折，按揭9.2折，不仅打折送物业、带精装，还搞提前锁房这种操作，这可是妥妥看海景的大平层，福田的位置。

如今却喊出了龙华价，这让同区的富通九曜公馆、加福华尔登府邸、湾尚庭玺家园以及中信城开红树湾怎么卖？

如果连福田也没撑住，说明其他区的项目，真的怎么也高傲不起来了，尤其是龙华。

大部分126-128平户型吹风只要7-8万/平（开盘折后价区间），这真的卷得连隔壁老王都要摇头。

虽然项目价格基本和一期持平，但是架不住成功认购享受额外的赠送两年物业费、折扣给到9字头，还带装修啊。

只能说，中洲湾迎海这场价格战，真是把龙华的新房给死死地压制住了。

所以如果中洲湾迎海开年都卖不好，接下来的一年，龙华深圳北周边新房、红山的二手房都要谨慎开盘了。

不过，这么操作，主要也还是看市场行情。

一方面二手房市场还没看到太多的起色。

1月1—8号，深圳一手住宅成交524套，二手住宅成交442套，而去年12月1—5号，深圳一手住宅成交363套，二手住宅成交295套。

两个成交时间段，二手房每天成交套数也都差不多。

另一方面，竞品也在悄悄抢客。

前海限价最低（9.2万/平）的新盘深业云海湾已经在凶猛蓄客，官方户型图已经曝光，展厅也放出消息准备开放。而位置在水围的湾尚骏玺也预计要入市，已经在官方的一季度供应计划表当中。

其实，就算中洲湾迎海官方真按市场吹风的价格开盘了，也不见得2000-3000资金实力的买家会完全买账。

1、价格只是看上去便宜，实际上得房率低，价格被无形拉升。

126平户型，实用面积只有70%左右。

而260平的大户型，真实得房后的价格算下并没有市场宣传的这么便宜。

这样的户型，估计两三千万级别的买家很难接受， 与其选择这样的户型，倒不如直接选择主流豪宅区的二手。

2、容积率也不敢恭维。小区没有地面花园，只有光秃秃的两栋住宅，一栋54层，另一栋61层。容积率/规定容积率高达7.86/7.39。

3、户型也做得不如人意。

126平的实际面积还比不上深圳很多次新80多平的房子。

126/260平户型内部，剪力墙就占用了不少面积，后期要做户型调整改造，也不容易。

4、噪音也忽视不了。旁边的学校+京港澳高速带来的噪音，可能只有装上隔音玻璃才会好一点。

而且周边有旧改，项目的四期就在建设中，至少还要多忍受几年“当当当”的改造噪音。

自住最近几年相信不会太安静。

5、不是所有户型都有景观。

比如5层以下的低楼层不仅看不到海，还被周边楼体遮挡，就算没有周边楼体遮挡，看到的也是大片农民房。

6、学校披着名校集团外衣，实际就是个挂牌货。原来是上沙中小学，挂牌红岭集团后，变身为红岭实验学校中、小学部。

7、前一期曾经闹过维权。2021年12月有一期业主反映，车位缩水，买了房没法停车，开发商有虚假宣传嫌疑。车位比低至1:0.4，和开发商原先承诺的不低于1:1存在较大差距。

当然了，项目也有不少可取之处。

1、总的来说，位置、户型朝向、商业、景观等要比同地段的湾尚庭玺，中信城开红树湾的好一些。

2、景观不错，南邻红树林自然保护区，北瞰高尔夫球场、福田CBD建筑群，西望深圳湾滨海休闲带，大户型的高层景观确实一绝。

3、配套比较齐全，工作和生活方便。

项目自带了16万平商业，周边学校挂牌红岭集团就在楼下，距离上沙地铁站A出口步行约700米。去福田的会展中心、岗厦被CBD都方便。

4、超大户型比较稀缺。260平的海景大平层，在福田比较少有，而且这个户型基本也是小区的楼王位置。

5、折后价格有优势。

据读者反馈，项目好几个户型已经被提前预定了，尤其是03户型，而且鲨鱼已经收到不下三位读者朋友的消息，说是已经付款买了这个项目。

不得不说，中洲湾迎海这波营销玩得是真的溜。