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作者丨王迪

出品丨焦点财经

继房企境内融资暖意频现，曾经逐渐“丧失”的房企境外发债能力，也在得到努力修复。

近日，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。龙湖成为此波“保内外贷”“吃螃蟹”的第一家房企。亦有市场消息称，中国工商银行拟为碧桂园提供“内保外贷”业务。

事实上，12月初，监管机构要求多家银行向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。有传言称，中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行将分别挑选几家优质房企发放离岸货款，用以偿还海外债务，而旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、美的置业和新城发展将成为首批5家获得货款资格的房企。

对此，有金融分析人士指出，“内保外贷”落地将有助于房企偿还离岸债、缓解房企现金流压力、提振市场信心、改善房企离岸市场信用环境，开拓优质房企境外融资渠道，亦有望扭转全球投资者对中国房地产行业的悲观预期。

资深业内人士张宏伟则对焦点财经表示，爆雷和没有爆雷的待遇不一样，龙湖没有爆雷，境外资本市场还有信用，还可以这么操作，其他已经爆雷的房企很难，它们仍然面临境外债务的到期压力。

“‘内保外贷’不是解决房企海外债务问题的方式，因为给房企提供贷款的并不是海外银行，对刺激海外投资者投资作用有限。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受焦点财经采访时指出，政策的初衷是想借此解决房企海外融资，但实际上对企业实际融资作用不大。因为如果房企本身在境内能融到钱，就可以通过自身能力归还外汇，此种方式只是为房企提供外汇方便，并不是新的融资来源。

优质民营房企“首吃螃蟹”

曾经“富贵险中求”的房企们，一度因为规则的调整，“玩钱”技能失效。继债券、信贷、股权“三箭”齐发之下，房企融资渠道逐渐变宽，此次让优质民营房企龙湖试水境外债或许有示范作用。

据介绍，中国银行本次贷款结构为中国银行重庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团境外企业提供贷款融资，是中国银行迅速贯彻落实人民银行和银保监会工作部署，执行银企《战略合作协议》安排，支持我国房地产市场平稳健康发展的重要举措。

此前，根据银行授信合作，银行在“总对总”向优质房企提供意向性融资额度的同时，借助于境外市场帮助房企融资已是多元化服务的重要方向，就包括为房企提供离岸贷款。

金融机构为房企提供离岸贷款，主要通过“内保外贷”形式，即境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。

据业内人士分析，中国银行的长期离岸贷款，用于满足龙湖集团境外流动性需要，有助于龙湖持续优化债务结构。龙湖获得“保内外贷”释放出一个信号，即监管机构有意修复中国房企在境外的信用形象，此举不仅帮助房企如期兑付到期的美元债，也有望令境外融资渠道重回正轨。

事实上，龙湖确实有获得“内保外贷”首例的资格。

基于稳健的流动性，龙湖此前曾多次提前赎回未到期的美元债。今年10月底，龙湖对外宣布，已经对其2023年上半年到期的境外到期银团以及2023年4月到期的3亿美金美元债做好了资金安排，并计划对该两笔债务进行提前偿还。

此外，龙湖始终保持财务自律，债务结构安全。截至2022年上半年，龙湖连续六年保持“三道红线”绿档，一系列指标均维持行业内的较高水准。其中，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%。龙湖是少数获得标普、穆迪、惠誉三大机构全投资级评级的优质房企，还是业内为数不多与全部六家大型国有商业银行成为战略合作伙伴的房企。

相比于年初国企及央企在融资上的先天优势，民营企业曾一度体会到“夹缝”找钱的苦楚，许多民企也“丧失”了发债权。根据“三支箭”等融资路径，率先在优质民营房企中落地，也是为夯实民营房企的市场信心，但是暴雷房企及优质房企获得机会或会延续此前分化的趋势。

分化仍在 “化债”任重道远

虽然“内保外贷”正在让房企境外融资呈现修复态势，但是就目前来看，房企仍然面对境外偿债压力。

据财联社根据中指院数据计算，目前房企存量债务规模2.67万亿元，其中海外债券余额1.23万亿元。2023年1-11月，房企海外债券到期3541.98亿元，其中1、2、4月到期规模分别为568亿元、556亿元、435亿元。

“1、2月肯定面临兑付压力，因为疫情放开了，这段时间是疫情高峰期，又遇到春节，12月冲业绩的翘尾行情可能不及预期。1-2月市场状态很难大幅度转好，所以这段时间行业压力还是很大。”张宏伟对焦点财经表示。

事实上，2022年以来，房地产行业经历了暴雷、违约、裁员潮等“过山车”式的发展。目前已经有禹洲集团、阳光城、正荣地产、祥生控股、鸿坤伟业等宣告美元债违约。11月以来，面对美元债偿债高峰，违约及寻求展期范围又扩展至旭辉、中南建设、中梁控股等房企，中国房企在境外的信用形象不断影响，房企境外融资渠道融资功能基本丧失。

仅就11月房企发债情况来看，据克而瑞研究数据显示，11月房企发债194.2亿元，环比减少33.7%，同比减少35%。此外，房企在境外资本市场表现仍然持续低迷。11月仍然没有房企境外发债，这意味着已经连续两月没有房企发行境外债。

与此同时，在境内债方面，发行主体主要还停留在国企央企以及财务状况较好的民营房企。

克而瑞数据显示，11月发行债券的房企有11家，环比减少4家，发债主体集中在华润置地、招商蛇口等国企央企以及龙湖等民营房企，其中，发债量最大的企业是华润置地，发债总量达到113.96亿元；从发债年限来看，首创城发发行的一笔11.2年的ABS期限最长。

至于如今网传的其他将会进行“内保外贷”的旭辉控股、碧桂园、美的置业和新城发展什么时候落地，究竟又能发挥多大的行业带动作用，尚需时间继续观察。