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深圳的房子普降已经成了事实，那么还有没有小区比较抗跌，价格没怎么松动的？

有，只是比较少。

一类是前期没怎么炒作过的小区，到目前为止还是比较稳的。

还有一类就是豪宅产品，成交少，价格松动的也少，比较抗跌。

对于下跌期，深圳还能够逆势上涨的小区都是天选之子。

要么是人为托底，要么就是小白买家完全不懂小区的价格，闭眼就上车了。

现在大部分跌10个点就已经是比较稳的了。

这类小区基本前期没怎么炒作过的小区，到目前为止，价格还比较抗揍。

像龙岗宝荷的振业峦山谷一期，东部非常偏远的硬刚需小区，2021年12月后成交的房源，绝大部分单价都维持在3.7-3.9万/平。

在大部分小区按指导价成交的环境下，依旧要比参考价3.53万/平高两千左右一平。而且相比2020年8月-2021年11月成交高峰价4.1-4.4万/平，只降了5000-7000元/㎡。

价格相对跳水没有那么狠。

除了这些小区，还有就是一些豪宅也比较抗跌，甚至还出现逆势上涨。

像大家熟知的恒裕滨城二期，此前83平成交价不到2700万，11月最新一套东南向的3房挂牌报价2900万，并且最近一个月都没有调价。

而且170平的房源，成交在过去的1年中，几个基本是稳定在5500万/套左右。据网传信息，今年8、9月还成交了两套房源，分别是5480万和5500万。

再比如像深圳湾的悦府一期和二期也比较抗跌，甚至出现逆势上涨的势头。

一期262平户型今年9月成交一套，总价7280万，单价27.7万/平，而在2019年4月和2020 年9月分别成交一套同面积户型的房源，总价为5740万和6000万。

二期今年6月成交两套106平房源，总价分别为1980万和2100万，均价为18.6万/平和19.8万/平。

而在2020年6月成交两套107平房源，总价为1850万和2000万，均价分别为17.2万/平和18.6万/平。

相比两年前，虽然不如一期的表现，但价格上看是小有涨幅的。

挂牌方面华润悦府二期依然要比参考价高出一半以上，市场报价最近一个月也鲜有降价调整。

明显，这和大家近期看到二手房整体进入大幅回调的认知是稍微有不同的。

那么为何豪宅会表现抗跌的市场？

从豪宅的价格和成交来看，主要有两个方面。

一方面豪宅挂盘少，业主也有经济实力扛更久。

不管是什么行情，豪宅的业主除非遇到比较大的风险，基本都很少放盘来卖。像恒裕滨城，从2015年到现在，两大中介平台上显示一期只有7套，二期只有2套。

另一方面，豪宅价贵，市场成交不活跃，大家的恐慌出手的情绪传导没有这么快，成交之间不容易形成踩踏。

所以深圳真正的豪宅，受到市场影响调整的就相对比较少。

不过，豪宅抗跌也只表现在顶部的豪宅身上，并非所有豪宅都抗跌。

普通级别的豪宅，还是随市场的调整，出现了降价。

比如海境界家园一期，120平户型报价1850万，之前同户型成交2200万；三湘海尚，208平低楼层户型，最新报价4060万，之前低楼层同户型成交4600万左右。

如果以3000万，145平以上的房源作为豪宅的分界会看到对应的市场趋势还真不一样。

其中更深层的原因，是深圳真正的豪宅太少了。

就以深圳湾的豪宅来说，总共有8000多户，但是双证的户型就差不多有3000户左右。

剩下的单证户型里面，又要抛开楼层，朝向或者风水不好的户型，剩下能挑的就不多了。

再把目光放到全深圳来看，依然能选的并不多。

香蜜湖、华侨城、安托山这老牌的豪宅圈要符合“3000万+145平以上”的小区依然不多。

如果是年份久一点的小区，不仅老小，而且园林景观也一般，就更匹配不上豪宅的品质了。

所以豪宅的市场接下来会怎么走。

个人认为，首先会延续豪宅分化的趋势。

按照不同的地段，小区，朝向，甚至是楼层，都会跑出不一样的行情。

而真豪宅经过时间的验证，甚至出现逆市上涨的可能。

比如深圳湾向海的超大户型或者香蜜湖看湖看高尔夫的高层超大户型。

这样的产品属于总裁级别的房源，基本是没有替代品的。

市场上想买，需要上一个总裁让出来。

最明显的，像岗厦天元今年开盘就超出市场预期卖爆了，其中的原因除了价格比同类豪宅低，还有就是稀缺的超大户型。

拥有530-660平以上的大户型，在深圳几乎找不到同类级别的产品。

所以这类房子，是在超级土豪的圈层会越卖越高。

其中，最主要就是豪宅圈层的实力足够托底豪宅市场。

其次是一些伪豪宅会加速回落，尤其是那些老破旧的大面积学区房。

或者仅仅是以贵价的方式拉开自己和普通住宅距离的小区。

这种小区最容易出现错配，导致真正的富豪看不上，普通购买又够不着，只能在寒风中高高地站着。