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维度2025年年报2026年中报核心方针稳健经营、价值挖掘、创新转型稳健经营、价值挖掘、创新转型（延续）全年工作主线未明确“用实绩重塑价值”核心目标夯实存量收益、严控成本支出、保障现金流安全夯实存量收益、严控成本支出、保障现金流安全（延续）转型方向从“资产持有者”向“资产管理者+价值创造者”进阶延续，并新增“有序推进阳光智算中心项目建设”战略承诺“2026年公司将在资本市场重回"正轨"”未再重复该表述

战略重心从2025年的“稳存量、保现金流”进一步延伸出两条增量主线：一是培育智算业务作为多元化经营渠道，二是延续轻资产扩张。2025年年报中“培育第二增长曲线”的计划，在2026年中报落地为智算赛道的实质性布局。

分行业收入2025年年报2026年中报占比变化物业租赁1.99亿元（58.38%，-12.01%）8,986.94万元（74.77%，-10.57%）占比上升商业运营6,393.17万元（18.72%，-1.95%）2,680.29万元（22.30%，-18.53%）占比上升房地产销售7,679.96万元（22.49%，+5.04%）121.81万元（1.01%，+175.05%）基本盘收缩托管服务等140.47万元（0.41%，-48.54%）137.20万元（1.14%，+42.99%）—智算业务无93.47万元（0.78%）新增

需要说明的是，2025年报的房地产销售占比受当年两笔大宗写字楼销售（锦尚城市中心本期预售11,448平方米、7,585万元）支撑，而2026年上半年锦尚项目仅预售41平方米、6万元，北京阳光上东项目预售193平方米、107万元，销售引擎在半年维度内基本熄火，收入占比从22.49%骤降至1.01%。管理层将其表述为“在保障现金流回笼的同时优化资产结构”，但“一资产一策略”的加速去化计划尚未在销量数据上体现。

租赁板块内部结构分化明显。分产品看，2026年上半年商业租赁收入8,470.06万元（-3.95%）相对抗跌，毛利率57.88%；写字楼租赁收入516.87万元，同比大幅下降58.00%，且出租率仍为各业态洼地——成都阳光新业大厦出租率由56.94%降至52.50%，显示写字楼“以价换量”对公司的传导仍在延续。区域层面，深圳地区收入4,903.79万元（-17.93%）且毛利率降至22.87%（-9.48个百分点），北京地区收入同比+5.94%、毛利率提升13.63个百分点至53.47%，呈现区域分化。

出租率数据则显示调改效果的差异：北京通州阳光新生活广场出租率由82.53%升至86.50%、878东区由47.88%升至72.60%，而成都阳光新业中心（96.76%→93.60%）、沈阳阳光新生活广场（91.70%→89.60%）、深圳沙井京基百纳广场（85.09%→83.70%）出现小幅回落。同时，租赁项目范围发生收缩：京基一百大厦A座自出租项目清单中消失，原因在于2026年3月深圳瑞和与京基房地产签署《委托租赁终止协议》，该委托服务已于2026年3月31日终止，当期1—3月确认服务费205万元——这是2026年1月公司控制权变更（刘丹受让京基集团29.97%股份成为实际控制人）后关联交易格局调整的直接体现。

商业运营板块收入-18.53%、毛利率下降5.96个百分点至35.00%，但轻资产逻辑仍在推进：2025年全年完成招商调改面积3.62万平方米，2026年上半年受托经营托管费收入112.21万元（京基百纳），非经常性损益中还包含878项目包租协议租赁范围变更形成的资产处置收益339.81万元，反映运营端在持续做项目组合调整。

2025年报计划2026年中报执行情况评估提升出租效率、缩短空置周期延续为下半年专项计划；通州、878等项目出租率修复部分见效业态结构化升级、定位差异化突围延续，提出“业态—品牌—场景—活动”四维内容运营体系；沙井项目打造“榕民快乐聚场”等场景，开放后客流同比增长21%持续推进严控成本支出、保障现金流安全2025年综合收入实际收缴率维持在99%以上；沙井商业广场与业主方签订补充协议实现减租（一季度已相应调减使用权资产与租赁负债）；2026年上半年销售费用-4.39%、管理费用-1.77%、财务费用-8.76%实质落地低效资产快速去化上半年锦尚及阳光上东合计结算金额仅128万元，远低于2025年同期水平推进缓慢拓展轻资产规模、培育第二增长曲线智算业务落地（新增/并购3家子公司，其中阳光数字技术注册资本2亿元）；京基一百委托租赁服务到期终止，轻资产项目池收缩转型启动，规模尚小

“资本开支+股东借款”的组合显示新业务正在形成实物投入：2026年上半年末固定资产1.06亿元（占总资产2.27%，比重+1.31个百分点）、预付款项9,003.68万元（+1.89个百分点）、存货1,518.41万元（本期购置），均对应“启动智算中心前期筹备、落实机房机电等基础设施建设”的披露口径。

指标2025年全年2026年上半年变动营业收入3.42亿元（-7.11%）1.20亿元（-10.83%）降幅扩大归母净利润-2.18亿元（-69.01%）-0.52亿元（-32.50%）亏损扩大扣非归母净利润-2.25亿元（-55.38%）-0.58亿元（-37.83%）亏损扩大经营活动现金流净额1.65亿元（-14.72%）-0.82亿元（-284.37%）由正转负总资产44.77亿元（-7.59%）46.86亿元（+4.65%）止跌回升归母净资产20.77亿元（-10.07%）20.25亿元（-2.54%）继续下滑加权平均ROE-9.91%-2.53%—

亏损结构发生实质性切换，这是两期报告最值得关注的变化。2025年全年亏损2.18亿元的主因是投资性房地产公允价值变动损失-9,907.82万元、长期股权投资及使用权资产减值损失-2,483.82万元、联营投资收益损失-1,791.61万元，即“非现金性、资产端”驱动；而2026年上半年公允价值变动损益仅为5.34万元（正）、资产减值未见披露，亏损主要由经营层面产生，投资收益损失-675.29万元占利润总额比例21.47%，所得税费用反而同比+27.79%至1,400.00万元。

现金流结构同样出现方向性变化。经营活动现金流净额由上年同期的+4,474.71万元转为-8,249.95万元，管理层解释为“本期购买商品支付的现金增加所致”；投资活动净流出7,561.55万元（上年同期-231.04万元），对应购建固定资产（智算中心）；筹资活动净流入3.33亿元（上年同期-7,239.83万元），管理层明示“主要为本期股东借款增加所致”。期末货币资金2.33亿元（上年末0.58亿元），现金储备靠股东输血补充：控股股东关联方广东承希科汇当期新增资金往来6.6亿元（年利率2.9%），其他应付款由3.79亿元增至8.06亿元。与之对应，期末有息融资余额3.16亿元（银行贷款2.31亿元、平均成本6.95%；保理融资8,480万元、成本7.5%-8.2%），规模较2025年末的3.39亿元有所压降。

风险项2025年年报2026年中报市场竞争与经营压力有有（表述升级：内容运营与数字化能力不足的项目面临“加速出清”）财务风险有（泛化表述）拆分为“资产价值波动风险”与“流动性风险及依赖控股股东资金支持”跨界风险无新增（智算业务初期经验欠缺）估值风险无新增（公司市净率2.65 vs 房地产业行业平均0.83，提示估值回落风险）

2026年中报首次在MD&A中明确“公司日常经营周转、资金调度存在一定压力，业务发展一定程度依赖控股股东资金支持”，并给出“若控股股东支持力度出现变动，公司将面临一定的流动性风险”的推演，风险表述的审慎程度明显高于2025年年报。结合控制权变更节点（2026年1月29日刘丹成为实际控制人，京基集团同业竞争及业绩承诺相应终止）、董事长与总裁更替（刘丹任董事长、刘佳燊任总裁、熊伟转联席总裁），公司正处在治理架构重塑与战略转轨叠加的经营窗口期。

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