【环宇杂谈】

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对房子的需求还存在、还很大，但此需求非彼需求，这是值得深思的。

李宇嘉

当下的房地产，确实到处弥漫着悲观的情绪。现在，最需要信心，但信心不是靠简单地摇旗呐喊，不是靠坊间流传的各种玄乎其玄“小作文”，也不是靠所谓一剂猛药的大招，以为有超乎寻常的力量能让地产一跃而起。信心来自于哪里？就是尊重人性，敬畏自然，激发人们基于美好向往的奋斗精神。

近期，笔者在多地调研地产行业和市场，透过普遍悲观的情绪笼罩后，仍能发现一些值得期待、值得树立信心的闪光点。比如，即便是相对落后、人口外流的四五线城市，中心区的二手房交易还是比较活跃，一些社区氛围好的改善新盘不乏客户下订单，究其背后的原因，有的是为子女能上一个好的学校，有的是把父母接到自己身边，有的是学校、医院新职工要安家。

目前，房地产企业风险持续蔓延，有的人在质疑，没有风险的企业到底有几家？但笔者发现，不管是哪个城市，都有那么几家不为大家熟知，却在这一轮风暴下岿然屹立的本地中小民企。这些民企有几个特征：一是长期扎根本地，没有搞高周转、高杠杆；二是项目不多，一个做完了再进行下一个，生意不大但年年有；三是为本地百姓所熟知，做的都是本地的生意。

由此可见，不少房地产企业老板对当地百姓居住习性的把握很到位，知道街坊们喜欢什么户型，喜欢什么设计风格，注意哪些风水习惯、规避哪些禁忌，哪里要大气，哪里要节约。据说，有的民企老板亲自选石材，不定时到工地巡查。这也很好理解，长期扎根本地，就得靠口碑和品牌来吸引客户，做到好品质能口口相传，老客户换房还选我家，老客户的亲朋好友买房也首选我家。

对这类型企业来讲，这个市场就这么大点儿，不这么做就生存不下去。但是，对于外来房企，特别是奉行全国化高周转的房企来说，完全是另外一个套路。他们把一二线热点城市的户型设计、园林景观模式照搬过来，让本地居民看了样板房和首开区以后，有“瞬间新奇”的感觉，然后趁势收割一拔客户，市场空间迅速吃尽，最后这些大开发商就一走了之了。

但是，高周转算的是经济账，最重视现金流回流这个命脉。户型怎么设计、建材怎么选择、门厅空间多大等，考虑的出发点不是居民的实际需求，而是经济上划不划算。再加上，项目或城市经理人都是外地人，随时可能走人，他们要做的就是把热销户型复制过来，制造出一些吸引眼球的“卖点”以迅速去库存化，导致这些房企不考虑、也无法洞悉本地居民的居住习性。

快周转出来的房子，不宜居甚至质量差的问题一定会暴露。这些房企会爆发风险，原因之一就是老百姓(603883)用脚投票。但不管再怎么纾困，可能也无法修复百姓对他们的信心。这些年，我们过分重视做大、提高集中度，但对于不动产这种属地化特别明显，需求差异特别大的消费产品来说，未来需要的可能不单单是做大，还需要贴近本地居住生活习性的“小而精、小而美”。

从行业管理来看，不管是地方招商引资、银行投放贷款，都更关注大房企，小房企却被遗忘了。拿行业最重要的融资来说，正规金融渠道很少能光顾他们，他们往往需要东拼西凑、熟人借贷、实业输送。未来，我们要培育一批“白名单”房企，希望这些中小房企能入列。当然，这些中小房企存在偷面积、搞公关等问题，但完全可以本着抑劣扬优的原则加以引导和规范。

总之，从行业来看，目前除央国企在售项目普遍受欢迎、企业经营稳健，地方“小而精、小而美”的企业继续稳扎稳打，并没有大幅降价；从需求看，每一个地方的居民都有改善居住的愿望；买房延后了，中心区租金普遍涨了，保本理财受追捧；从存量供应效率看，2/3的房屋楼龄超过10年。总之，对房子的需求还存在、还很大，但此需求非彼需求，这是值得深思的。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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