大陆这边，碧桂园暴雷，地产销售低迷，一片哀嚎之声。而在对面香港，李嘉诚旗下的长江实业推出“亲海驿II"项目获得60倍超额认购。李嘉诚给恒大、碧桂园，乃至整个大陆开发商都上了一课。

李嘉诚在香港的这个新楼盘售价比周边房价低30%，而且还为60平以上大户型提供了首付10%，剩下90%房款3年内只需要按照1%、2%、3%利率偿还利息的特大金融政策优惠。

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由于这个楼盘价格已经打回到7年前，所以开盘就爆了，3.8万人抢购600多套房，获得超过60倍的认购。

大家要知道，香港楼市也因美元加息、人口外流导致低迷了好几年，而李嘉诚却再次让香港楼市出现日光盘，出现摇号盘，着实震惊全国。

李嘉诚曾说：“对我来说，谁是趋势才是我要考虑的，而不是空洞和虚假的道德说教。我只是一个商人，商人的首要目标是让资本更安全，其次才是增值更快。”所以，外界一直认为李嘉诚是嗅觉最敏锐的商人，他的每一个动作都是重大信号。

李嘉诚2013年开始抛售大陆资产，买入英国资产，当时媒体集体撰文”李嘉诚跑了“。回看这一操作，李嘉诚其实只是将高估的资产卖掉，换成了低估资产。同样，去年11月开始，李嘉诚又将英国的电信业务等资产出售，开始在内地和香港买入土地。

所以我们无需用阴谋论去评论李嘉诚的商业操作，还是用商人视角更为合适。通过这种高抛低吸，李嘉诚的长江实业负债率一直低于30%，2020年其负债率只有23.3%。较低的负债率，手中一直握有大量现金，是李嘉诚70多年来在全球市场屹立不倒的根源。

从商业视角分析，长江实业在香港低价卖楼的行为就能看得很清楚：香港楼市低迷，只有降价才能推动快速去化，才能实现资金的快速回笼。

同时，李泽钜也表示，当前市场低迷，地价和优质资产打折，是买入的好时机。长实需要更多资金抄底优质打折资产，所以也需要快速回笼资金。

而国内这些开发商真的要好好学习下李嘉诚了。即使是负债率控制极好的万科也高达70%以上，政府给开发商的三道红线则是负债率90%。

随着降杠杆政策出台，楼市低迷，扛着如此高的负债率的恒大、碧桂园、融创们吃下了疯狂扩张的苦果。超过100%的负债率，就如同每天扛着炸药包，随时都有爆炸的风险。这哪里是做企业，分明是在赌博。

现在大陆楼市极为低迷，7月成交量又同比环比下滑30%，购房者持续观望，开发商已经揭不开锅，这还导致了一系列的连锁反应，比如，某信托公司暴雷。

当前中国楼市应该积极向李嘉诚学习，尽快降价促销，推动去化，让开发商具备自我造血能力。假如北京亦庄的房价降低至3.5万/平方，我相信会出现日光盘。假如上海徐汇的新楼盘降至5万/平，也会秒光。

并不是没人愿意购房，是房价太贵，富人不愿接盘，穷人接不起盘。只有降价促销，才是拯救楼市的唯一出路。

可惜，目前出台的所有政策里面唯独没有降价政策，甚至不允许房价”大起大落“。开发商愿意降价出售，也会被以扰乱市场秩序为名叫停。

从房价的构成来看，开发商拿走20%、产业链拿走20%，其余的60%都是地价和税费。所以房价有下降的空间，那就是降低那60%的部分。可惜，正是这60%的部分是最难降低的。

但是不降价，就难以获得销量，就难以获得资金回笼，就难以解救房地产危机。最终，到底是主动降价，还是被动降价，我认为主动降价的伤害会更小一些，被动降价，必然伤筋动骨。

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